La loi 2022-217 dite loi 3DS *
Cette loi consacre le principe de différenciation territoriale. Elle conforte les compétences des collectivités locales dans les domaines des transports, du logement ou encore de la transition écologique. Elle comporte des dispositions visant à simplifier le fonctionnement des institutions locales. Y figurent, concernant les dispositions relatives à l’urbanisme et au logement :
La prolongation de la loi SRU au-delà de 2025 (art. 65)
• maintien du taux minimal de logement sociaux dans chaque commune ;
• à partir de 2023 : nouveaux objectifs de rattrapage triennaux, en inscrivant un taux de rattrapage de base à 33 % du déficit ;
• les communes exemptées au titre de l’inconstructibilité de la moitié des espaces artificialisés devront se plier, dès le 1er janvier 2023, à une servitude de mixité sociale à raison de 25 % de logements sociaux dans toute opération de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de surface de plancher. Sur demande de la commune, le préfet peut octroyer une dérogation pour tenir compte de spécificités territoriales.
La création du contrat de mixité sociale (CMS)
permet d’adapter l’application de la loi aux spécificités des territoires s’agissant des objectifs triennaux de production de logements sociaux en fonction des contraintes rencontrées localement (plusieurs mesures d’exemptions des objectifs SRU pour les communes sont listées) ; cela se formalise par la signature de CMS entre le maire, le président de l’intercommunalité et le préfet.
Le déconventionnement
APL (art. 74)
lorsque le de conventionnement de logements sociaux conduit au passage d’une commune sous le seuil des 20 ou 25 % de logements sociaux, l’avis conforme du préfet du département et du maire est exigé. Le bailleur social doit saisir ces deux interlocuteurs pour signaler son intention de ne pas renouveler sa convention APL «au plus tard trente mois avant l’expiration de celle-ci».
Vente HLM
(art.74)
les organismes de logement social ne peuvent pas vendre de logements dans des communes carencées n’ayant pas conclu de contrat de mixité sociale, exception faite des ventes entre organismes HLM.
* Loi du 21/02/2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.
Gestion en flux et système de cotation
Evolution marquante
Report de l’entrée en vigueur de la gestion en flux des droits de réservation prévue par la loi Elan du 23 novembre 2018 (au plus tard le 24/11/2023) et de l’obligation de mise en place d’un système de cotation de la gestion de la demande de logement social par les EPCI (31/12/2023).
Adaptation / impact
Concernant la gestion en flux, après l’état des lieux des droits de réservation achevé en avril 2021, la phase de négociation et d’élaboration des différentes conventions avec les réservataires, intégrant entre autres la transformation du stock en flux, va être engagée.
Pour certaines communes, la négociation devra également porter sur la reconstitution éventuelle des droits de réservation moyennant une contrepartie financière, les conventions à l’origine des dits- droits étant échues.
En outre, afin de limiter les impacts métiers et ne pas alourdir le processus d’attribution, source de vacance et de pertes financières, un travail est en cours afin d' »automatiser » si possible cette étape de dispatching des appels à candidature lors de la réception du congé.
S’agissant de la cotation, l’Office poursuit sa participation aux travaux (portant sur l’élaboration des critères et de leur pondération) menés par les EPCI, responsables de la mise en place du système.
Sur les 6 EPCI concernés un seul est à un stade avancé de la démarche.
Conventions intercommunales d’attribution
Evolution marquante
Nouveau calendrier pour l’élaboration
des conventions intercommunales
d’attribution (CIA) par les EPCI concernés :
• 8 mois à compter de la publication
de la loi
• Au-delà, les EPCI disposent de 4 mois pour fixer des objectifs aux bailleurs et réservataires (DALO, publics prioritaires, 1er quartile…)
• Au-delà des 4 mois, le taux de 25 % d’attributions à des ménages les plus modestes (relevant du 1er quartile) en dehors des QPPV s’appliquent uniformément à chaque bailleur.
Adaptation / impact
En Seine-Maritime sur les 6 EPCI visés, seuls 2 ont rempli cette obligation (Métropole Rouen Normandie et Dieppe Maritime) sans toutefois moduler les objectifs par bailleur. Compte tenu des délais contraints, le taux de 25 % continuera vraisemblablement à s’appliquer uniformément.
Attribution ménages du 1er quartile
Evolution marquante
Renforcement du suivi de l’objectif de 25 % d’attributions au bénéfice des ménages du 1er quartile avec pour le bailleur une transmission biannuelle (30 juin et 31 décembre) du bilan au représentant de l’état. La loi prévoit également des sanctions en cas de non-respect de cette obligation à savoir la reprise des attributions par le préfet.
Adaptation / impact
En attente de l’arrêté précisant les informations à transmettre et les modalités de transmission.
Résidences à enjeu prioritaire
Evolution marquante
La loi prévoit également l’identification dans les CIA (Convention Intercommunale d’Attribution), par chaque bailleur, des résidences à enjeu prioritaire de mixité sociale, afin d’identifier les plus fragiles. Sur la base de cette liste actualisée tous les 3 ans, un refus d’attribution sur ce motif pourra être prononcé.
Adaptation / impact
En attente des critères qui seront définis en Conseil d’Etat. La qualification de l’occupation du parc va donc peu à peu s’imposer.
Travailleurs clés
Evolution marquante
Ajout d’un nouvel objectif d’attribution en faveur des « travailleurs clés », notion apparue avec la crise sanitaire qui sera précisée par les EPCI et donc en fonction des besoins de chaque territoire.
Adaptation / impact
La liste des publics prioritaires pour l’attribution d’un logement social ne cesse de s’allonger avec 15 situations recensées rendant extrêmement complexe le rapprochement entre l’offre et la demande.
Droit au logement opposable
Evolution marquante
Nouveau critère de priorité DALO : saisine possible de la commission sans condition de délai lorsque le demandeur (ou une personne à sa charge) est logé dans un logement non adapté à son handicap.
Adaptation / impact
Au-delà de la problématique portant sur l’identification des situations, aucun justificatif de la situation de handicap n’étant prévu par le texte, ce nouveau critère DALO va se heurter à une réalité liée au patrimoine des bailleurs à savoir un grand nombre de résidences dépourvues d’ascenseur et inaccessibles sans possibilité d’y réaliser des travaux.
Organisme de foncier solidaire
Evolution marquante
Le dispositif de Bail Réel Solidaire (BRS) et les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) sont confortés afin de faire face à l’envolée des prix fonciers et immobiliers en zone tendue.
Adaptation / impact
En Seine-Maritime, au regard de la faible tension de la demande et des prix, l’étude menée en interne montre qu’habitat 76 n’a pas d’intérêt à obtenir un agrément en ce domaine étant précisé qu’en tant qu’OPH il ne peut être désigné opérateur en l’état actuel de la réglementation.
Habitat inclusif
Evolution marquante
Les départements seront désormais chefs de file en matière d’habitat inclusif et d’adaptation du logement au vieillissement de la population. L’habitat inclusif est désormais pris en compte par les PLH (Plans Locaux de l’Habitat).
Objectif de développement de l’habitat inclusif dans le parc social :
• Les bailleurs sont autorisés à louer les logements aux porteurs de projet d’habitat inclusif qui peuvent les sous louer à une ou plusieurs personnes en perte d’autonomie ou de handicap, le cas échéant dans le cadre d’une sous location.
• Les locaux communs nécessaires pour mettre en œuvre le projet de vie sociale et partagée peuvent également être loués à ces mêmes porteurs de projet.
Adaptation / impact
L’Office, fort de ses premières expériences de logements à vocation inclusive et au regard de ces dispositions favorisant la mise en œuvre de cette nouvelle forme d’habitat, recherche de nouvelles opportunités de partenariat.
Logement d’abord
Evolution marquante
Selon une annonce du Ministre du logement fin septembre, un nouveau plan quinquennal pour le logement d’abord va être lancé avec des moyens supplémentaires prévus dans le projet de loi de finances 2023.
Adaptation / impact
Habitat 76, comme il l’a fait lors du 1er plan quinquennal poursuivra son partenariat avec les associations et l’Etat pour la mise en œuvre du logement d’abord.